Gentrifizierung in Städten: Der Airbnb-Effekt

Henne oder Ei: Was macht Airbnb mit unserem Wohnraum?

19.10.2016

Studien und Forscher wollen bewiesen haben, dass Airbnb in Städten wie San Francisco oder Amsterdam die Gentrifizierung befördert. Vermieter könnten mit Airbnb für eine möblierte Wohnung ein Vielfaches dessen erhalten, was eine Vermietung als regulärer Wohnraum einbringen würde. Lässt sich das auch bei uns nachweisen? Und warum ist es hierzulande oft sogar illegal, über Airbnb zu vermieten?

Weltweit soll Airbnb eine Alternative zu teuren Hotels und Pensionen sein. Airbnb steht für Airbedandbreakfast, allerdings ist das Unternehmen mittlerweile von „Luftmatratze und Frühstück“ weit entfernt. Nach eigenen Angaben gibt es heute über zwei Millionen Inserate in 191 Ländern. In 34.000 Städten können Zimmer, Wohnungen, Villen und sogar Schlösser gemietet werden. Das macht Airbnb zu einem der zehn wertvollsten digitalen Start-ups der Welt.

Dieser Wandel hat aber ganz offenbar nicht nur Vorteile. Metropolen wie San Francisco oder Amsterdam kämpfen seit Jahren gegen extrem steigende Mieten. San Francisco versucht sogar juristisch gegen die „Hoster“ bei Airbnb vorzugehen mit mäßigem Erfolg. Weltweit soll Airbnb mitverantwortlich sein, Gentrifizerung voranzutreiben.

Berlin verbietet Airbnb

In Berlin scheint nun der Senat gegen den Online-Anbieter vorgehen zu wollen. Die Stadt muss einen Kompromiss zwischen der steigenden Nachfrage nach Ferienwohnungen und dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum finden. Mit über 24.000 Ferienwohnungen in der Innenstadt, bei denen knapp 20.000 über Airbnb angeboten werden, hat sich die Zahl der Angebote in nur zehn Jahren verdoppelt. Vermietbarer Wohnraum wird außerdem zunehmend in Eigentum umgewandelt.

Besonders die Innenstadtlage wirkt sich auf den Mietpreis aus. Der Berliner Senat hat aus diesem Grund zum 01. Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbot beschlossen, was verbietet, Wohnraum in Ferienwohnungen umzuwandeln oder als solche zu nutzen. Tatsächlich ist die Zahl der angebotenen Ferienwohnungen daraufhin zurückgegangen. Die zunehmende Gentrifizierung der Innenstadt konnte das aber nicht aufhalten.

Für den Sozialwissenschaftler und Gentrifizierungsforscher Andrej Holm sind die Ferienwohnungen aber auch nicht die Ursache des Problems. Etwa 6.000 angebotene Airbnb-Appartements werden in Berlin im Monat für etwa drei bis zehn Tage vermietet. Die Einnahmen lägen damit im Durchschnitt bei 150 bis 650 Euro. Leben kann man davon nicht, aber: es ist ein attraktives Zubrot.

Und das verweist eher darauf, dass Airbnb nicht Gentrification fördert, sondern dass Gentrification mit den steigenden Mieten die Leute dazu zwingt, Airbnb zu nutzen. Also anders als es zum Beispiel in Amsterdam der Fall ist. – Andrej Holm, Sozialwissenschaftler

Airbnb nicht Auslöser sondern Folge von Gentrifizerung?

Stichprobenartig haben wir uns einige der Wohnungen angesehen, die in Berlin bei Airbnb angeboten werden. Das Ergebnis: Sie alle weisen eine deutlich höhere Miete auf, als sich nach dem örtlichen Mietpreisspiegel errechnen ließe. Natürlich sind die Wohnungen und Zimmer möbliert und Warmwasser, Strom und Internet im Preis schon enthalten. Dennoch: eine sechs- bis zehnfach höhere Miete kann das nicht erklären.

Warum das Vermieten über Airbnb sogar illegal sein kann

Doch noch ein anderer Punkt sorgt dafür, dass das Vermieten über Airbnb nicht so unbeschwert ist: der eigene Mietvertrag. Der schließt eine Untervermietung nämlich in der Regel aus. Man müsste also vor jedem Airbnb-Gast den eigenen Vermieter um Erlaubnis bitten. Theoretisch.

Auf Nachfrage wollte kein einziger „Hoster“ mit uns darüber sprechen, ob ihm die Wohnung gehört oder wie er auf die teils doch sehr hohen Preise kommt. Lediglich eine einzige Zimmer-Anbieterin offenbarte, dass ihr Zimmer in einer WG liegt und ihr Vermieter nicht Bescheid weiß, wie oft die Schlafgäste für seine Wohnung bezahlen. Für den Fachanwalt ein klarer Fall:

Zwei Tage kann man immer als Besuch sagen, aber (…) wenn ich eben Leute suche, per Annonce kriege oder über Airbnb, dann ist es kein Besuch mehr. Es ist eine Gebrauchsüberlassung. Vor allem werde ich ja von meinen Besuchern normalerweise keine Miete fordern. – Friedrich W. Lohmann, Fachanwalt für Mietrecht

Zum einen also müsste jeder „Hoster“ auch Besitzer der Wohnung sein oder den Vermieter in Kenntnis gesetzt haben. Zum anderen müsste die Ferienwohnung bei der Stadtverwaltung angemeldet und genehmigt worden sein. Ist beides nicht der Fall, könnte das theoretisch unschöne Folgen haben. Ein Vermieter kann so, je nach Fall, eine fristgerechte oder fristlose Kündigung aussprechen.

Airbnb sichert sich dadurch ab, dass die Webseite die Mieter darauf hinweist, vor einer Buchung die rechtlichen Grundlagen der Übernachtung mit dem „Hoster“ abzuklären.

Gentrifizierung in Berlin fortschreitend

Ferienunterkünfte belegen im Wohnungsanteil Berlins etwa 0,9 Prozent und sind daher nur wenig ausschlaggebend für Gentrifizierung. Vielmehr sorgt der Trend zum Wohneigentum für mehr Gentrifizierung in Berlin. Und so sehen Sozialforscher wie Andrej Holm oder Stadtteil-Vereine in Berlin das eigentliche Problem in der Wohnungspolitik der Stadt. Mietrechtler Lohmann und Stadtsoziologe Holm sind sich darin einig, dass in den letzten Jahren zu sanft gegen illegale Vermietungen vorgegangen wurde.

Bedeutet der Airbnb-Effekt bei uns also etwas anderes als in Metropolen wie Amsterdam oder San Francsisco? Sind steigende Mieten für die verstärkte Nutzung von Airbnb verantwortlich oder steigen die Mieten durch Airbnb? Merten Waage hat sich das einmal genauer angeschaut.

Redaktion: Merten Waage, Marcus Engert