Die Kommunen in Deutschland stehen vor einem Dilemma, sagt Martin Eberhardt. Verkaufen sie ihre Grundstücke, heißt es, sie verscherbelten ihr Tafelsilber. Behalten sie es, kommt die Kritik, dass sie potenziellen Bauherren zu wenig entgegenkommen und damit den Neubau von Wohnungen und Gewerberaum blockieren — schließlich ist geeignetes Bauland gerade in Großstädten rar und teuer.
Im aktuellen brand eins Magazin schlägt Martin Eberhardt einen Ausweg aus diesem Dilemma vor. Wenn es nach ihm geht, sollten die Kommunen viel häufiger auf das Erbbaurecht zurückgreifen. Also nicht das Grundstück verkaufen, sondern das Recht, darauf zu bauen oder eine bestehende Immobilie zu nutzen. Dafür zahlen die Erbbaurechtsnehmer jährlich einen Erbbauzins, üblich sind drei bis fünf Prozent des Grundstückswerts. Läuft der Vertrag aus — in Deutschland meist nach 99 Jahren — wird die Trennung von Haus und Grund wieder aufgehoben. Die Immobilie geht an die Kommunen als Grundstückseigentümer über, der Bauherr wird entschädigt.
Gerade in den Ballungsregionen verfügt die öffentliche Hand noch über einen wahren Schatz an Grundstücken, den es eigentlich zu heben gilt.
Martin Eberhardt, Investmentgesellschaft Corestate Capital
Foto: Matthias OertelGrundlos glücklich
Eine Lösung, die sich für Kommunen lohnt, findet Martin Eberhardt. Zumal sie mitreden können, wenn es um die Bebauung geht: Im Erbbaurechtsvertrag lässt sich zum Beispiel festhalten, dass Wohnungen auf dem Grundstück günstig vermietet werden müssen. Viel genutzt wird dieses Instrument in Deutschland allerdings nicht. Gerade mal fünf Prozent aller Gebäude befinden sich hierzulande auf Grundstücken, die per Erbbaurecht verpachtet werden. Woran liegt das? Martin Eberhardt betont, dass sich Erbbaurechtsverträge am Ende auch für die Käuferinnen und Käufer lohnen müssen. Das hat zum Beispiel in der Rigaer Straße in Berlin funktioniert: Bewohnerinnen und Bewohner haben dort mit einer Stiftung einen Erbbaurechtsvertrag über ihr ehemals besetztes Haus abgeschlossen. Andere Länder zeigen allerdings, dass in Deutschland bei der Anwendung des Erbbaurechts noch viel Luft nach oben ist.
In Großbritannien, in den Niederlanden, in Australien ist das ein Werkzeug, das ganz geläufig ist, mit dem dann auch die Banken und Investoren gut umgehen können.
Martin Eberhardt ist Chief Investment Officer für die DACH-Region bei der Investmentgesellschaft Corestate Capital und hat jahrelang die deutsche Sektion der Royal Institution of Chartered Surveyors geleitet, einen internationalen Berufsverband der Immobilienbranche. detektor.fm-Moderator Christian Bollert spricht mit ihm über darüber, warum ausgerechnet das über 100 Jahre alte Erbbaugesetz gegen den Mangel an Wohn- und Gewerberaum helfen könnte.